एम एंड ए किंग ब्लैकस्टोन नए सिरे से औद्योगिक रियल्टी परिसंपत्तियों का निर्माण क्यों कर रहा है?
अपने अधिग्रहण कौशल के लिए दुनिया भर में प्रसिद्ध, न्यूयॉर्क मुख्यालय वाले वैश्विक परिसंपत्ति प्रबंधक की पिछले कुछ वर्षों में भारत के कार्यालय और खुदरा रियल एस्टेट क्षेत्रों में कई सफलताओं ने ज्यादातर अकार्बनिक मार्ग अपनाया है। हालाँकि, चाकन में लॉजिस्टिक पार्क ब्लैकस्टोन द्वारा जमीन से ऊपर तक कुछ बनाने का एक उदाहरण है। लॉजिस्टिक्स और वेयरहाउसिंग परियोजनाओं को संभालने वाली ब्लैकस्टोन इकाई होराइजन इंडस्ट्रियल पार्क ने हाल ही में 52 एकड़ का एक और पार्क, 'चाकन II' वितरित किया है। बेंगलुरु और चेन्नई में ऐसी और भी परियोजनाएं चल रही हैं।
जब से ब्लैकस्टोन ने 2007 में भारत में अपना रियल एस्टेट डिवीजन खोला है, तब से इसका ध्यान पूरी तरह से कार्यालय और मॉल सेगमेंट पर रहा है। लगभग डेढ़ दशक बाद, इसने देश में सबसे बड़ा कार्यालय स्थान मालिक बनने के लिए लगातार तैयार संपत्ति हासिल कर ली है, और आज शॉपिंग मॉल के दूसरे सबसे बड़े पोर्टफोलियो का मालिक है। उन अधिग्रहणों ने भारत को अमेरिका और ब्रिटेन के बाद तीसरा सबसे बड़ा निवेश बाजार बनाने में मदद की है।
लॉजिस्टिक्स वैश्विक स्तर पर ब्लैकस्टोन के लिए सबसे बड़े परिसंपत्ति वर्गों में से एक है, और इसके पास दुनिया भर में 1.2 बिलियन वर्ग फुट से अधिक लॉजिस्टिक्स और वेयरहाउसिंग स्पेस का मालिक है। लेकिन यह भारत में परिसंपत्ति प्रबंधक के लिए व्यवसाय की अपेक्षाकृत नई दिशा है, जिसमें उसने केवल पांच साल पहले प्रवेश किया था। एक तरह से, चाकन में लॉजिस्टिक्स पार्क, जो कि वह बनाने का इरादा रखता है, में से एक, व्यवसाय की विकास संभावनाओं में उसके विश्वास का प्रतीक है।
जब से ब्लैकस्टोन ने 2007 में भारत में अपना रियल एस्टेट डिवीजन खोला है, तब से इसका ध्यान पूरी तरह से कार्यालय और मॉल सेगमेंट पर रहा है। लगभग डेढ़ दशक बाद, इसने देश में सबसे बड़ा कार्यालय स्थान मालिक बनने के लिए लगातार तैयार संपत्तियां हासिल कर ली हैं।
“एक रियल एस्टेट निवेशक के रूप में, ब्लैकस्टोन ने हमेशा अच्छी गुणवत्ता वाली किराये की संपत्तियों की तलाश की है। एडवाइजरी फर्म एनारॉक कैपिटल के प्रबंध निदेशक और मुख्य कार्यकारी शोभित अग्रवाल ने कहा, इंडस्ट्रियल एंड लॉजिस्टिक्स भारत में इसका पहला रियल एस्टेट प्लेटफॉर्म है, जहां इसने जमीन खरीदने और निर्माण करने का जोखिम उठाया है।
जबकि हालिया सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) के आंकड़े निराशाजनक थे, देश की दीर्घकालिक आर्थिक संभावनाएं उज्ज्वल बनी हुई हैं। विनिर्माण गतिविधि, ई-कॉमर्स और त्वरित वाणिज्य के साथ-साथ अन्य क्षेत्रों में विस्तार के कारण आधुनिक भंडारण और औद्योगिक सुविधाओं की मांग स्थिर रही है। इन सबके कारण संस्थागत निवेशकों के बीच तैयार और अच्छी गुणवत्ता वाली औद्योगिक परिसंपत्तियों के प्रति ठोस भूख पैदा हुई है।
और इसलिए, वेयरहाउसिंग और लॉजिस्टिक्स पार्क ने ब्लैकस्टोन के लिए केंद्र स्तर ले लिया है क्योंकि यह भारत में अपने 20 बिलियन डॉलर के रियल एस्टेट पोर्टफोलियो का विस्तार करना चाहता है।
तेजी से स्केल-अप
ब्लैकस्टोन ने ग्रीनबेस इंडस्ट्रियल एंड लॉजिस्टिक्स पार्क्स के साथ एक संयुक्त उद्यम के माध्यम से दिसंबर 2019 में औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रवेश किया, जो कि रियल्टी फर्म हीरानंदानी समूह के सह-संस्थापक और अध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी द्वारा स्थापित एक नई कंपनी है। 50:50 संयुक्त उद्यम (जेवी) निवेश करेगा ₹भारत भर के शहरों में औद्योगिक और भंडारण सुविधाएं विकसित करने के लिए 2,500 करोड़ रुपये।
ग्रीनबेस की शुरुआत महाराष्ट्र के तालेगांव और नासिक में 450 एकड़ और चेन्नई में ओरगादम से हुई। रणनीति कंपनियों के लिए गोदामों और बिल्ट-टू-सूट या कस्टम-निर्मित औद्योगिक सुविधाओं का निर्माण करने की थी।
पूरी छवि देखें
ओरागडम, चेन्नई में एक ग्रीनबेस सुविधा।
“एक भागीदार के रूप में, ब्लैकस्टोन औद्योगिक रियल एस्टेट व्यवसाय में बहुत शामिल है। ग्रीनबेस के सीईओ एन. श्रीधर ने कहा, हमारा लक्ष्य पांच वर्षों में 20 मिलियन वर्ग फुट का पोर्टफोलियो बनाना है। इसलिए, हम अधिक भूमि प्राप्त करेंगे और संपत्ति विकसित करेंगे। हमारा लक्ष्य प्रत्येक में 500 एकड़ औद्योगिक पार्क बनाने का है। चेन्नई और पुणे।”
जेवी मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (एमएमआर), कोलकाता और बेंगलुरु जैसे नए बाजारों में जमीन खरीद रहा है। अब तक, इसने चारों ओर निवेश किया है ₹1,700 करोड़ लेकिन जैसे-जैसे इसका विस्तार होगा, यह इसके आसपास निवेश करेगा ₹अधिक जमीन खरीदने और इसे विकसित करने के लिए 4,500 करोड़ रुपये।
एक संयुक्त उद्यम के साथ पानी का परीक्षण करने के बाद, एक रणनीति जो उसने अपने वाणिज्यिक कार्यालय प्लेबुक से कॉपी की थी, जहां उसने दूतावास समूह, पंचशील रियल्टी और के रहेजा कॉर्प जैसे लोगों के साथ साझेदारी के माध्यम से वर्षों में विस्तार किया, यह एक पोर्टफोलियो बनाने के लिए तैयार था उन औद्योगिक परिसंपत्तियों का, जिन पर उसका पूर्ण स्वामित्व था।
2021 में, हीरानंदानी के साथ संयुक्त उद्यम बनाने के कुछ साल बाद, इसने ग्रेड ए लॉजिस्टिक्स और वेयरहाउसिंग संपत्तियों का एक बड़ा, बहु-शहर पोर्टफोलियो एम्बेसी इंडस्ट्रियल पार्क खरीदा, जिसका मूल्य $700 मिलियन था। ग्रेड ए भंडारण सुविधाएं अन्य ग्रेड की तुलना में आकार में बड़ी हैं; वे अच्छी तरह से स्थित हैं और सुविधाओं और निर्माण गुणवत्ता के मामले में बेहतर हैं।
एक साल से भी कम समय के बाद, इसने होराइजन इंडस्ट्रियल पार्क लॉन्च किया। ब्लैकस्टोन इंडिया के वरिष्ठ प्रबंध निदेशक और अधिग्रहण प्रमुख आशीष मोहता ने उस समय एक साक्षात्कार में मिंट को बताया था कि भारत में पिछले दशक में कार्यालय पोर्टफोलियो की तुलना में लॉजिस्टिक्स पार्क व्यवसाय तेजी से बढ़ेगा। वह भविष्यवाणी सच होती दिख रही है; केवल तीन वर्षों में, होराइज़न ने एक बड़ा पदचिह्न बनाया है, जो वाणिज्यिक कार्यालय कार्यक्षेत्र के बिल्कुल विपरीत है, जिसे 100 मिलियन वर्ग फुट का पोर्टफोलियो बनाने में लगभग एक दशक लग गया।
ब्लैकस्टोन इंडिया ने इस कहानी के लिए कोई टिप्पणी नहीं की।
“वैश्विक स्तर पर, ब्लैकस्टोन लॉजिस्टिक्स और औद्योगिक क्षेत्र में अग्रणी खिलाड़ियों में से एक है। भारत में, औद्योगिक रियल एस्टेट में देर से प्रवेश करने के बावजूद, होराइजन ने आक्रामक रूप से विस्तार किया है और शायद आज यह सबसे सक्रिय खिलाड़ी है, “संपत्ति सलाहकार जेएलएल में परिचालन, व्यवसाय विकास, औद्योगिक परामर्श और एकीकृत लॉजिस्टिक्स के भारत प्रमुख चंद्रनाथ डे ने कहा।
आज, होराइजन और ग्रीनबेस के पास कुल मिलाकर लगभग 50 मिलियन वर्ग फुट का पोर्टफोलियो है, जो 1,800 एकड़ और 38 पार्कों में फैला हुआ है, जिससे ब्लैकस्टोन मार्केट लीडर इंडोस्पेस के बाद इस सेगमेंट में दूसरा सबसे बड़ा डेवलपर बन गया है। वे विनिर्माण, तृतीय-पक्ष लॉजिस्टिक्स और ई-कॉमर्स जैसे क्षेत्रों में ग्राहकों को सेवा प्रदान करते हैं।
परिसंपत्ति प्रबंधक का शीर्ष प्रबंधन भी नए कार्यक्षेत्र की विकास संभावनाओं को लेकर उत्साहित है। वैश्विक रियल एस्टेट व्यवसाय के सह-प्रमुख कैथलीन मैक्कार्थी ने बताया था कि ब्लैकस्टोन दो-तीन वर्षों में भारत में अपने गोदामों की जगह को 100 मिलियन वर्ग फुट तक बढ़ा सकता है। ब्लूमबर्गइस साल के पहले।
चल रहे लेन-देन में, ब्लैकस्टोन वेयरहाउस डेवलपर लोगो इंडिया के तीन लॉजिस्टिक्स पार्क – दो चेन्नई में और एक लुहारी, हरियाणा में खरीदने के लिए सबसे अधिक बोली लगाने वाले के रूप में उभरा है। जबकि लगभग एक दर्जन वैश्विक संस्थागत खिलाड़ियों ने भाग लिया, ब्लैकस्टोन की पेशकश थोड़ी अधिक थी ₹1,700 करोड़, सिंगापुर की जीआईसी और जापान की मित्सुई ओएसके लाइन्स को पछाड़ दिया। यदि बोली को अंतिम रूप दिया जाता है, तो यह होराइजन के पोर्टफोलियो में लगभग 5 मिलियन वर्ग फुट की तैयार संपत्ति जोड़ देगा।
सीडब्ल्यूसी से निपटें
सितंबर में, होराइजन इंडस्ट्रियल पार्क को 45 साल की अवधि के लिए 13 अंतिम-मील लॉजिस्टिक्स परिसंपत्तियों के अपने पोर्टफोलियो का प्रबंधन करने के लिए सरकारी स्वामित्व वाली सेंट्रल वेयरहाउसिंग कॉरपोरेशन (सीडब्ल्यूसी), एक सार्वजनिक गोदाम ऑपरेटर द्वारा प्रमुख भागीदार के रूप में चुना गया था। 2.4 मिलियन वर्ग फुट की विकास क्षमता के साथ, यह भारत में किसी संस्थागत डेवलपर द्वारा प्रबंधित अंतिम-मील संपत्ति का सबसे बड़ा पोर्टफोलियो होगा। होराइजन चारों ओर निवेश करेगा ₹संपत्ति में 700 करोड़ रुपये और किरायेदारों के लिए संपत्तियों का पुनर्विकास और उन्नयन करने के लिए स्वतंत्र है।
“यह पहली बार है कि किसी वैश्विक निवेशक ने भारत सरकार के उपक्रम के साथ समझौता किया है। यह एक अनोखा अवसर है, जहां होराइजन के पास संपत्तियों को अपग्रेड करने, हटाने और पुनर्विकास करने या नए कब्जेदारों को लाने का विकल्प है, “नाइट फ्रैंक इंडिया के कार्यकारी निदेशक गुलाम जिया ने कहा, एक सलाहकार। यह एक बिल्ड-ऑपरेट-ट्रांसफर मॉडल है, जहां होराइजन सौदे की अवधि के दौरान परिसंपत्तियों से राजस्व अर्जित करेगा।
यह पहली बार है कि किसी वैश्विक निवेशक ने भारत सरकार के उपक्रम के साथ समझौता किया है। यह एक अनोखा अवसर है. -गुलाम ज़िया
यह सौदा होराइजन को मुंबई, पुणे, बेंगलुरु, चेन्नई और राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) में शहर-केंद्रित संपत्तियों तक पहुंचने का अवसर देता है। शहरों में अंतिम-मील लॉजिस्टिक्स, आमतौर पर माल के अंतिम उपयोगकर्ताओं के करीब छोटे भंडारण स्थान, त्वरित वाणिज्य और ई-कॉमर्स फर्मों की बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए महत्वपूर्ण हो गए हैं।
जबकि शहर-केंद्रित क्षेत्रों में उच्च भूमि लागत ने अधिकांश डेवलपर्स के लिए अंतिम-मील भंडारण सुविधाओं के विकास को प्रतिबंधित कर दिया है, मांग बहुत बड़ी है। विशेष रूप से, त्वरित वाणिज्य में उछाल के कारण ब्लैकस्टोन अन्य बाजारों में भी अंतिम-मील लॉजिस्टिक्स सुविधाएं स्थापित करने की योजना बना रहा है।
एक विश्लेषक ने नाम न छापने का अनुरोध करते हुए कहा, सीडब्ल्यूसी के साथ सौदा महान स्थानों में अंतिम-मील संपत्तियों के तैयार पोर्टफोलियो के अधिग्रहण की तरह है। “ब्लैकस्टोन-होराइजन को जमीन तक पहुंच मिलती है, जिसे अगर उन्हें मौजूदा बाजार कीमतों पर खरीदना होता, तो इसकी लागत बहुत अधिक होती। उन्हें पोर्टफोलियो बनाने और मुद्रीकृत करने की स्वतंत्रता है, जिससे उन्हें अन्य खिलाड़ियों की तुलना में बड़ा फायदा मिलता है।”
गहरी जेब का खेल
एवेंडस कैपिटल के प्रबंध निदेशक और प्रमुख, बुनियादी ढांचे और वास्तविक संपत्ति निवेश बैंकिंग, प्रतीक झावर ने कहा कि पिछले पांच वर्षों में औद्योगिक अचल संपत्ति की भूमि की कीमतें लगभग दोगुनी हो गई हैं। निर्माण लागत भी तेजी से बढ़ने के कारण छोटे डेवलपर्स के लिए आगे बढ़ना कठिन हो गया है। यह कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि ब्लैकस्टोन और जीआईसी जैसे बड़ी जेब और धैर्यवान पूंजी वाले बड़े संस्थागत खिलाड़ी औद्योगिक परिसंपत्तियों की खरीदारी कर रहे हैं।
झावर ने कहा, “ब्लैकस्टोन जैसे बड़े खिलाड़ी सक्रिय रूप से दोहरे दृष्टिकोण के माध्यम से वेयरहाउसिंग परिसंपत्तियों को एकत्र कर रहे हैं, जहां वे तैयार परिसंपत्तियों का अधिग्रहण कर रहे हैं और साथ ही अंततः इसे मुद्रीकृत करने के लिए एक बड़े पोर्टफोलियो का निर्माण कर रहे हैं।”
ब्लैकस्टोन ने अपने औद्योगिक रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए ग्रीनफील्ड (भूमि) और ब्राउनफील्ड दोनों अधिग्रहण किए हैं। एम्बेसी इंडस्ट्रियल पार्क और ग्रीनबेस में 50% हिस्सेदारी हासिल करने के अलावा, इसने कई अधिग्रहण किए हैं, जिसमें ऑलकार्गो लॉजिस्टिक्स के औद्योगिक पार्कों में बहुमत हिस्सेदारी भी शामिल है।
“मुख्य अंतर यह है कि भूमि और संपत्ति का स्वामित्व, और प्रबंधन नियंत्रण होराइजन के पास है। यह कुछ अन्य प्रमुख डेवलपर्स और ऑपरेटरों के मामले में नहीं है, जिनके निवेशक भागीदारों के पास समान नियंत्रण है, “कंपनी की योजनाओं से परिचित एक व्यक्ति ने कहा, जो अपनी पहचान नहीं बताना चाहता था।
बिक्री पर संपत्ति की कमी
कई लोगों ने कहा कि ब्लैकस्टोन भारत में अपने औद्योगिक रियल एस्टेट व्यवसाय की सार्वजनिक सूची के लिए ग्रीनबेस पोर्टफोलियो के साथ होराइजन प्लेटफॉर्म को संयोजित करने की योजना बना रहा है, जिस पर उसका पूर्ण स्वामित्व है। इसलिए, अभी के लिए, फोकस होराइजन और ग्रीनबेस दोनों का आक्रामक रूप से विस्तार करने पर है।
होराइजन के लिए 2024 एक अच्छा साल रहा है। इसने चेन्नई, बेंगलुरु, नागपुर और पुणे में पांच नई साइटों पर परिचालन शुरू किया और पहले ही 4 मिलियन वर्ग फुट के नए किरायेदार पट्टों पर हस्ताक्षर कर दिए हैं। लेकिन चीजों की बड़ी योजना में, ग्रेड ए परिसंपत्तियों की कमी के कारण ब्लैकस्टोन की तीव्र वृद्धि की खोज में कुछ बाधाओं का सामना करना पड़ सकता है।
“औद्योगिक रियल एस्टेट पैमाने का खेल है, और ब्लैकस्टोन पैमाने को बहुत अच्छी तरह से समझता है। समस्या यह है कि आज अधिकांश ग्रेड ए परिसंपत्तियां पहले से ही संस्थागत खिलाड़ियों के स्वामित्व में हैं, इसलिए तैयार पोर्टफोलियो खरीदने के विकल्प सीमित होते जा रहे हैं,'' एनारॉक के अग्रवाल ने कहा।
संपत्ति सलाहकार जेएलएल इंडिया के अनुमान के अनुसार, सितंबर तक, शीर्ष आठ शहरों में ग्रेड ए और बी गोदामों सहित कुल भंडारण स्टॉक 418 मिलियन वर्ग फुट था। इसके 2028 तक 700 मिलियन वर्ग फुट तक पहुंचने की उम्मीद है।
कई अच्छी गुणवत्ता वाले अधिग्रहण के अवसरों और अच्छी तरह से वित्त पोषित खिलाड़ियों के बीच बढ़ती प्रतिस्पर्धा के बिना, ब्लैकस्टोन को सक्रिय रूप से भूमि अधिग्रहण करना होगा और संपत्ति का निर्माण करना होगा, जो समय लेने वाली है और इसमें निर्माण जोखिम भी शामिल है। इसलिए, औद्योगिक अचल संपत्ति में 100 मिलियन वर्ग फुट के मील के पत्थर को तोड़ने के लिए, ब्लैकस्टोन को संपत्ति हासिल करने और उस पर निर्माण करने के लिए जमीन खरीदने की आवश्यकता होगी।
Source link
Share this:
#अधगरहण #ईकमरस #उतपदन #एमएडए #औदयगकअचलसपतत_ #औदयगकरयलट_ #करयलयसथन #कलपतथर #कदरयभडरणनगम #गदम #गरनफलड #भडरण #भणडरणसवधए_ #मरसडज #रयलएसटट #रयलएसटटनवशक #रयलएसटटवयवसय #लजसटकपरक #वकसवगन #शपगमल #सडबलयस_